小城市房子会越来越不值钱吗? 到底是什么情况?

根据“七普”数据，我国城市、镇家庭户人均住房建筑面积分别达到36.5平方米、42.3平方米，比“六普”时分别增加了7.3平方米、10.3平方米。

在张波看来，单从人均住房建筑面积这一数据来看，已达到相对较高水平，可有效满足基本居住需求。

“考虑到供给会出现结构性错配因素，人口流入量较大的城市，依然存在较大的住房需求，而不少中小城市和乡镇，或存在空置率不断攀升的情况。”张波表示。

据国家统计局《中国人口普查年鉴2020》，拥有广州、深圳两大一线城市的广东省，其人均住房建筑面积约29.59平方米、户均72.06平方米，位列各省市之末;上海的人均和户均居住面积分别为30.58平方米和73.86平方米，位列倒数第二;北京则为33.41平方米和77.64平方米，位居倒数第三。

小城市房子将沦为“白菜价”?

张大伟表示，结合相关部门此前公布的数据，按三口之家来算，全国城镇家庭户均面积已超过120平方米。一些小城市房屋过剩可能会面临降价，那些租不出去的房子如果产生不了价值，只能像某地海景房那样空置，最终价格一降再降，甚至沦为“白菜价”。

就小城镇房价是否会沦为“白菜价”的问题，多位分析人士认为，此说法或有夸大之嫌，但一些小城市房地产市场的确承受了不小压力。

世邦魏理仕中国区董事陈学海认为，从局部市场来看，部分产业基础薄弱、人口吸纳能力不强的小城市，或出现阶段性过剩。

张波对记者表示，五大城市群之外的小城市，接下来去化压力依然较大，会同时面临市场信心恢复速度慢，以及需求持续减弱的局面。

“对很多四五线城市来说，房屋已经不是阶段性过剩，而是可能会面临长期过剩的问题。由于人口吸引力较弱，未来增量市场也很难保持原有的体量。此外，四五线城市的家庭持有二套以上房屋的比例不断增加，未来需求大量减少，而土地供给仍在增加，这种过剩局面可能会有所加剧。此类城市有必要根据人口变动以及产业调整，合理调整市场的供应。”张波补充道。

针对这种情况，有大型房企人士告诉记者，正对城市的战略布局做出调整。

“新房需求总量会逐步回落，四五线城市在一定时期内回落的幅度会更加明显。但一二线的需求仍有空间，我们未来将加大在高能级城市布局力度，同时逐步减少部分四五线的投资。”一家TOP10房企人士说。

陈学海告诉记者，虽然现在楼市低迷，但一线及热点二线城市的需求仍然很强，这反映出各地楼市存在很大的差异。

“考虑到五大城市群人口吸纳能力很强，处于这些经济动力强劲都市圈的城市，需求还在不断增长。这些城市的住房需求并未得到充分满足，未来仍有不小的发展空间。”陈学海说。

全国住宅待售面积创近五年新高

市场热议“全国有6亿栋房屋”之际，另一个引发关注的情况是，去年全国新建商品住宅待售面积创下五年以来新高。

据戴德梁行日前公布的数据，截至2022年末，全国新建商品住宅待售面积26947万平方米，较上年末增加4186万平方米，同比增长18.4%。

“受市场预期不明朗等因素影响，尽管新房供给端收缩明显，但需求不济致使去年全年新房成交同比下行，推高了整体待售面积。”戴德梁行研究院副院长张晓端表示。

全国住宅待售面积历年变化资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

另据易居研究院数据，截至2022年底，全国100个城市中有68个城市库存面积同比出现增长，32城库存面积同比下降。

不过，目前的库存量并非历史最高值。戴德梁行数据显示，自2008年以来，有5个年份的全国新建商品待售面积高于2022年。其中，2014、2016年的待售面积均超过4亿平方米，待售面积远高于2022年。

易居研究院研究总监严跃进认为，楼市库存量增加，市场呈现供大于求的态势，主要原因不在于供给端，而在于需求端过于疲软。“需求不振持续了较长时间，目前楼市仍未真正从低迷状态中走出。”

“新房卖不出去、库存量增加，令同行困惑的问题是，在市场尚未复苏形势下供应是否已出现阶段性过剩，接下来应该如何排兵布阵。”一家浙江房企营销部人士说。

新房去化方面，易居研究院数据显示，全国100个城市中一、二及三四线的新建商品住宅存销比分别为12.4、18和21.9个月。

张波指出，按市场现有情况，预计城市之间的分化还将持续，位于五大城市群中的一二线热点城市的供需，后续仍会保持一定的热度。

“一方面，这些城市去年所拍地块价格相对较低，这些项目今年形成的供应在价格上或有一定优势，会吸引购房者入市。另一方面，由于市场复苏的节奏加快，需求侧信心亦会优先复苏。”张波称。